PRINCIPALES CASOS DE HIPOTECA SOBRE DERECHOS REALES:

HIPOTECA DEL DERECHO DE COPROPIEDAD:
--El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios.
--El copropietario puede hipotecar su porción indivisa y al dividirce la cosa común la hipoteca grabara la parte que le corresponde en la división.
--El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior a la que le corresponda.
--La hipoteca sólo gravara la parte que se aplique a cada copropietario después de la división, ademas para no perjudicar los derechos de los acreedores hipotecarios cuando por descuido del copropietario constituyente de la hipoteca al hacerse la división estuviere en peligro de recibir menos de lo que justamente le correspondiera, se le permite al hipotecario intervenir también como tercero interesado cuando se divida la cosa común.
HIPOTECA DEL DERECHO DE USUFRUCTO:(Derecho de usar la cosa ajena y aprovecharse de todos sus frutos sin deteriorarlo. La propiedad de la cosa se denomina nuda propiedad)
--El derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles es susceptible de hipotecarse.
--Por regla general cuando se hipoteca un usufructo, la existencia misma del gravamen dependerá de la existencia del usufructo de tal manera que cuando sea vitalicio,la hipoteca se extinguirá con la muerte del usufructuario.
--Si el usufructo depende de un término, el gravamen hipotecario corre igual suerte, así como si depende de una condición.
--Puede el usufructo extinguirse por un hecho voluntario del usufructuario, como es la renuncia, en este caso in para proteger al acreedor hipotecario, la hipoteca deberá durar hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido de no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.
A tiene un usufructo por 15 años sobre una finca y para garantizar una deuda que tiene en favor de B hipoteca su citado derecho; si pasado cinco años A renuncia al usufructo, la hipoteca no obstante durara los 15 años.
La hipoteca constituida sobre derechos reales, solo durara mientras estos subsistan, pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y en caso contrario a pagarles todos los daños y perjuicios.
Si el derecho hipotecado fuere el del usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, a no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.
--En cuanto a la hipoteca de frutos pendientes de los bienes raíces, se supone que el gravamen se constituye al mismo tiempo sobre el inmueble, sin que por lo tanto pueden hipotecarse:
I.- Los frutos y renta pendientes con separacion del predio que los produzca y la hipoteca no comprendera:
-- Los frutos industriales de los bienes hípotecados, siempre que estos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su credito.
Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo e exigi el cumplimiento de la obligación garantizada.
-- Se prohíbe la hipoteca sobre el usufructo legal que corresponda a los que ejercen la patria potestad sobe los bienes de los que están sometidos a la misma, no se pude hipotecar:
El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por la ley a los ascendentes sobre los bienes de sus descendientes .
HIPOTECA DE LA NUDA PROPIEDAD:
Puede hipotecase así como el usufructo presentandose al afecto las siguientes casos:
--Hipoteca de la nuda propiedad, sin comprender el usufructo que corresponde a otro titular.
--Hipoteca tanto de la nuda propiedad como del usufructo correspondiendo esos derechos a distintas personas.
-- Hipoteca del usufructo exclusivamente.
En el primer caso, al extinguiese el usufructo y consolidase la propiedad de la hipoteca gravara en su totalidad el inmueble si así se hubiese pactado.
Puede hipotecase la nuda propiedad en cuyo caso el usufructo se consolidara con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extendera al mismo usufructuario si asi se hubiere pactado.
La consolidación consiste en la reunion, en una sola persona de las calidades de usufructuario y de propietario.
HIPOTECA DE HIPOTECA:
En la actualidad se pude hipotecar el crédito hipotecario mismo, pues la ley no restringe la hipoteca solo a los deredhos reales constituidos dobre inmuebles.
Además la hipoteca del mismo credito hipotecario, puede ser registrada, a efecto de lograr su oponibilidad a terceros, mediante la acción persecutoria y el derecho de preferencia en su caso.
Como en todo caso crédito hipotecario encontramos el derecho principal garantizado y el derecho real de garantia, al hipotecase una hipoteca se corre el peligro de que si el credito matertia de esta hipoteca sobre el cual se constituye el gravamen se estingue por pago, o por cualquier otra causa, la hipoteca de la hipoteca también se extinguirá pues habra desaparecido el bien sobre el cual estaba constituida.
RECUERDA QUE LAS COSAS SE DEBEN
HACER CON PACION.